Налог с продаж квартиры менее 3 лет в собственности

Россияне обязуются выплачивать налоги с доходов. Человек должен внести в казну средства, если продаёт свою недвижимость. Это и есть НДФЛ. По-другому его называют подоходный налог. Однако, совершать выплаты в пользу государства нужно не всегда. Вот в каких ситуациях ничего выплачивать не нужно:

• Объект принадлежал владельцу больше, чем три года. С 2016 года для освобождения от налога при продаже объект должен принадлежать продавцу не менее 60 месяцев;
• Объект продаётся дешевле, чем был куплен. Но цена должна быть выше 70% кадастровой стоимости.

Сколько придётся выплатить после продажи жилья?

НДФЛ выплачивают все физические лица с каждого дохода. В результате реализации квартиры физическое лицо получает прибыль, значит, он должен выплатить налог в пользу государства. На сегодняшний день налоговая ставка составляет:

• Для резидентов – 13%;
• Для нерезидентов – 30%.

Методы расчёта

Если мы рассматриваем налог с продаж квартиры менее 3 лет в собственности, то он начисляется на доход, получаемый собственником. Именно от этой суммы и высчитывается налог. Для снижения налога, необходимо уменьшить базу, от которой он высчитывается. Сделать это можно двумя способами:

• Применить налоговый вычет. Для жилой недвижимости он составляет 1 млн. Для нежилой недвижимости – машиномест, машин и т. п., он составляет 250 тысяч рублей. Этот пункт могут применить только резиденты;
• Учесть подтверждённые расходы, с которыми была сопряжена покупка квартиры.

Относительно каждой сделки с недвижимостью работает только один из этих двух пунктов: либо налоговый вычет, либо принять во внимание расходы на покупку.

Определяем, сколько недвижимость находится в собственности

Немаловажный вопрос – это правила определения срока пребывания недвижимости в собственности. Уметь правильно его определять необходимо, чтобы иметь возможность продать недвижимость тогда, когда данная операция станет бесплатной для вас. Как правило, дата перехода в собственность указывается в соответствующем свидетельстве. Но в определённых ситуациях это правило не работает:

• Квартира досталась вам в наследство. В этом случае она становится вашей собственностью непосредственно со дня смерти того, кто её вам завещал;
• Квартира была выкуплена у кооператива. В этом случае недвижимость переходит в вашу собственность в тот день, когда за неё вносится последняя выплата, или в день, когда был подписан акт приёма-передачи от кооператива к новому хозяину;
• до 1998 года подобные документы не оформлялись. Соответственно, найти в них дату перехода этих самых прав невозможно.

А также стоит отметить ситуации, которые имеют особенности в сравнении со стандартными случаями. Рассмотрим, к примеру, случай, если одной квартирой владеет несколько собственников. Затем все собственники продают доли кому-то одному. В результате этот один собственник, выкупивший все прочие доли, становится единственным владельцем объекта, и решает продать квартиру менее чем через три года. При этом он не обязан ничего выплачивать, так как сделок по продаже всего объекта не было перед выкупом долей, а смена долевой собственности ни на что не влияет.

Владелец частного дома достроил его часть и менее чем через три года после завершения достройки решил продать весь дом. Распространяются ли правила налогообложения на этот случай, если достроенная часть находится в распоряжении хозяина менее трёх лет? Это определяется тем, какие именно были достройки и изменения. Если владения расширились с внесением соответствующих изменений в кадастровый план, то налог предусмотрен.

Нюансы при реализации недвижимости, купленной до 2016 года

Как уже говорилось выше, реализация объектов, пребывавших в собственности меньше трёх лет, влечёт за собой уплату в пользу государства. Существуют законные способы снижения суммы налога:

• Использовать налоговый вычет, суммой один миллион. Владелец имеет право один раз в год на вычет – один миллион. Если вы планируете продавать не один объект за год, то применить вычет можно будет только относительно какой-то одной сделки.
• Подтвердить затраты на покупку объекта. Это значит, что налог можно платить только с разницы между ценой продажи и затратами, связанными с приобретением объекта. К затратам относится также и непосредственно та стоимость, за которую квартира была куплена.

Несколько характерных ситуаций помогут лучше понять эти принципы. Итак, предположим, что совершилась продажа объекта, которым владели меньше трёх лет. От сделки было получено 10,6 млн. Собственник купил этот объект недвижимости за 8,4 млн. рублей. Чтобы уменьшить налог, можно применить оба способа. Но на практике удобнее оказывается второй способ снижения налога:

• Расчёт налога с использованием налогового вычета: (8,4 – 1) х 13% = 962 000 рублей;
• Расчёт налога с учётом затрат, связанных с покупкой объекта недвижимости: (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 рублей

Чаще всего применение вычета оказывается нецелесообразным. Смысл использовать его появляется в следующих ситуациях:

• Приобретение продаваемой недвижимости связано с затратами, не превышающими один миллион рублей. Пусть квартира была куплена за 999 тысяч. Здесь удобнее применить вычет, чем собирать бумаги, отражающие расходы, связанные с приобретением объекта;
• Объект перешёл по наследству;
• Недвижимость подарена неблизким родственником;
• Недвижимость была подарена близким родственником и продаётся менее чем через три года после дарения.

Нюансы налогообложения при реализации жилья, купленного после 1 января 2016 года

Обстоятельства, действующие с 1.01.16:

• При реализации объектов налог нужно платить, если недвижимостью владели менее пяти лет;
• Изменения коснулись и самой недвижимости, зарегистрированной с 2016 года;
• Сменили методики определения налогооблагаемой базы: теперь сумма налога определяется от большей стоимости при сравнении кадастровой и договорной цены объекта.

Эти обстоятельства нужно иметь в виду

• Физическим лицам. Данные изменения не касаются ИП;
• Лицам, владеющим недвижимостью, не используемой с целью получения дохода;
• Лицам, владеющим недвижимостью, право собственности на которую было зарегистрировано в 2016 году. Если недвижимость куплена раньше и ей владеют 3и больше лет, то продажа возможна без налогов.

Рассмотрим конкретную ситуацию, касающуюся нововведений в налогах при продаже квартиры. Предположим, что человек приобрёл жилище в июне 2013 года. В августе 2016 года он захотел его реализовать. Объект был в собственности больше трёх лет, его купили до 2016 года, значит, налог не предусмотрен.

Новшества допускают исключения, в которых выплата налога не осуществляется, если жильём владели три и больше лет:

• Наследуемые объекты;
• Подаренных близким родственником объектов;
• Объектов, ставших собственностью в результате приватизации;
• Объектов, полученных по договору ренты.

Аспект новшеств, на которые необходимо обратить особое внимание, связан с тем, что сумма налога теперь может быть рассчитана с учётом кадастровой стоимости объекта. То есть для выяснения, сколько же надо заплатить в казну, сравниваются кадастровая и договорная стоимость. Среди них выбирается большая, и исходя из неё рассчитывается сумма налога. Большая стоимость умножается на 0,7.

Например, гражданин Петров купил в 2016 году жильё. Его стоимость 5,8 млн. Затем состоялась реализация этого объекта по цене 7,3 миллиона рублей. При этом кадастровая стоимость объекта – 8,9 миллиона рублей. Для выяснения налога умножим кадастровую стоимость на коэффициент 0,7: 8,9х0,7=6,2 млн. рублей. В договоре указана большая сумма, поэтому налог в этом случае рассчитывается от 7,3 миллиона. НДФЛ=195 000.

Кадастровая стоимость должна быть установлена на первое января 2016 года. Если соответствующей оценки не было, то налог взимается по договорной цене.

Если кадастровая стоимость объекта меньше или равна вычету (один миллион), то платить не нужно. Но готовить декларацию всё равно надо.

Ситуация: в августе 2014 года гражданин купил дом за 672 000. Он продал его в январе 2015 года за 953000 рублей. Он будет освобождён от уплаты, так как может применить вычет. Если же он прибегнет к учёту затрат на покупку дома, то должен будет уплатить в казну (953000-672000)х13%=36530 рублей.

Собственникам не запрещается уплачивать НДФЛ с разницы между ценой недвижимости при продаже и её цене при покупке. Нередко на практике бывают случаи, когда так поступать оказывается разумнее и выгоднее.

Мужчина стал владельцем жилища за 1 300 000 рублей в 2016 году. Через год, в 2017 году, он продаёт эту комнату за 1 250 000 рублей. Очевидно, что выгоднее воспользоваться учётом затрат на приобретение, чтобы освободиться от уплаты налога: (1 250 000-1 300 000)х13% — нет налога.

Нюансы налогов в случае если жильё было подарено или передано по наследству

Если вы реализуете такое жильё раньше чем через три года после смерти наследодателя и вступления в наследство или после даты регистрации права собственности, то вам будет правильно и удобно использовать вычет при продаже.

Рассмотрим ситуацию с такой проблемой: Гр. Петрову по наследству в 2015 году досталась квартира. В 2016 году он решил её продать. При этом кадастровая цена квартиры составила 2, 6, оценочная – 2,5, по договору – 2,3 миллиона. Так как жильём владели менее трёх лет, то предусмотрен налог. При этом, при определении суммы налога нельзя равняться на оценочную стоимость объекта, так как он перешёл к нынешнему владельцу по наследству. Поэтому расчёт налога осуществляется по кадастровой и договорной цене: 2,6х70%=1,82 миллиона. Таким образом, очевидно, что договорная стоимость получается выше, поэтому и расчёт суммы налога осуществляется по ней с учётом налогового вычета для снижения суммы налога: (2,3-1)х13%=169 000 рублей. Если бы гражданин Петров решил продать квартиру после того, как пройдёт три года, то никакого налога ему бы платить не пришлось.

Ещё один пример, позволяющий понять нюансы налогов при продаже квартир, перешедших по наследству или подаренных. Гр. Колесова сделала подарок дочке в 2014 году – квартиру. В этом случае дочь освобождается от налога, так как дарение произошло от матери. В 2015 году дочь решает продать жилище. Договорная цена – 1,8 миллионов. Налог в этом случае будет равен: (1,8-1)х13%=104 000 рублей.

Особенности налогообложения при покупке и продаже квартиры в одном году

Частая ситуация: человек реализует одно жильё и взамен его покупает другое. Две эти операции происходят одна за другой. Как при этом работает система налогообложения? Если купленная квартира стоила дешевле, чем вы получили от продажи другой квартиры, то вы получили доход. Но в этой ситуации вы, как покупатель, имеете право на вычет в два миллиона рублей. Он сократит налог. При продаже и покупки объектов недвижимости в одном году можно получить два вычета:

• При покупке – два миллиона рублей. Если только вы ранее уже не использовали его, или с 2014 года не получили весь его объём окончательно.
• При продаже – один миллион, если вы не использовали налоговый вычет в этом году при продаже другого объекта. Не забудьте учесть затраты, связанные на приобретение этого объекта недвижимости.

Вычет при покупке недвижимости

Налогоплательщику, приобретающему жилую недвижимость, предоставляется вычет, равный двум миллионам рублей. Налогоплательщик может получить его только один раз. После 2014 года вычет можно оформлять по разным сделкам, если с первого раза выплата не достигла двух миллионов.

Для оформления вычета необходимо, чтобы был соблюдён ряд условий:

• Объект должен быть на территории России;
• Кредиты на приобретение недвижимости могут быть взяты у отечественных кредитных организаций;
• Покупатель должен являться резидентом;
• Сделка должна иметь документальное подтверждение, так же, как и уровень дохода покупателя.

Ситуация: Гражданин в 2014 году за 1,35 млн. купил квартиру. В среднем этот гражданин получается в месяц 120 тысяч рублей, что подтверждается справкой 2 НДФЛ за 2014 год, в соответствии с которой его доход составил 1 440 000 рублей. Его право – использовать имущественный вычет, чтобы возместить НДФЛ в размере 1,35-13%=175 500 рублей. В результате из двух возможных миллионов имущественного вычета на данной сделке гражданин может получить только часть. И у него останется ещё 2-1,35=650 тысяч рублей, переходящих на другие объекты, которые будут приобретаться. Предположим, что в 2015 году он покупает дом за 1,62 млн. В этой сделке он может получить остаток своего имущественного вычета – 84 500 рублей, что составляет 13% от оставшихся 650 000 рублей.

Как мы уже говорили выше, налог при продаже квартиры, бывшей в собственности менее трёх или пяти лет в зависимости от регистрации, рассчитывается только двумя способами:

• Либо с использованием вычета;
• Либо с учётом расходов, связанных с приобретением данного объекта.

Предлагаем вашему вниманию разбор нескольких наиболее распространённых ситуаций, связанных с этой проблемой. Предположим, гражданин осуществил продажу квартиры и приобрёл другую. Он не использовал пока право на получение имущественного вычета. Итак, рассмотрим несколько ситуаций:

• Предположим, что квартира, которую он продал, перешла к нему по наследству или её стоимость не превысила одного миллиона рублей.

Пример: наследованная квартира продаётся за 3,4 млн. Другая жилплощадь покупается в том же году за 2,8. Человек решает использовать своё право на имущественный вычет при продаже: (3,4-1)=2,4. От этой цифры в соответствии с законом должен быть определён налог. Теперь примем во внимание право гражданина на получение имущественного вычета при покупке квартиры – 2 млн. рублей. Таким образом, база снижается до 2,4-2= 400 000 рублей. Так, после двух сделок в году гражданин должен будет уплатить 400 000х13%=52 000 рублей.

Рассмотрим другой вариант. Предположим, что гражданка продала квартиру за 3,5 миллиона рублей, которую она ранее приобрела за 800 000 рублей. После продажи было куплено другое жильё, стоимостью 3,1 миллион рублей. С учётом дешевизны приобретения первой жилплощади, выгоднее будет для уменьшения суммы налога использовать налоговый вычет. Таким образом, по проданной квартире налогооблагаемая база составит 3,5-1=2,5 миллиона рублей. Теперь примем во внимание вычет по покупке. Тогда налогооблагаемая база составит 2,5-2=500 000 рублей, а налог – 500 000х13%=65 000 рублей.

• Предположим, что квартира стоит меньше двух миллионов

Гражданин получил в наследство квартиру, которую продал за 2,3 миллиона рублей. После этого он приобрёл другое жильё за 1,5 миллиона. Сумма, по которой рассчитывается налог, равна 2,3-1=1,3 миллиона рублей. Подсчитываем сумму с учётом налогового вычета от покупки: 1,3-1,5=-200 000 рублей. То есть, гражданин не только не должен выплачивать налог в пользу государства, но и имеет право на возмещение 200 000х13%=26 000 рублей из бюджета. Он может получить их, если получит в этом году такой доход, подтверждённый справкой по форме 2 НДФЛ.

Гражданка осуществляет продажу ранее купленной за 2,1 миллиона жилплощади. Продажа проводится за 4,3 миллиона рублей. После сделки по продаже гражданка осуществляет сделку по покупке другой квартиры, стоимостью 1,7 миллиона рублей. При продаже гражданка должна уплатить в бюджет государства налог с суммы 4,3-2,1=2,2 миллиона рублей. Но так как она приобретает квартиру в этом же году, то имеет право на получение вычета 1,7 миллиона рублей. Итого, налогооблагаемая база составляет 2,2-1,7=500 000 рублей, а налог – 500 000х13%=65 000 рублей.

• квартира стоит более двух миллионов рублей.

Гражданин реализует квартиру за 4, 8 млн. При покупке этим гражданином её цена составляла 3,5 миллиона. Тот же гражданин в том же году покупает другую квартиру за 3,1 миллиона рублей. Он решает использовать своё право на налоговый вычет при покупке новой квартиры. Итак, определяем налог: НДФЛ=(4,8-1 (вычет при продаже)-2 (вычет при покупке))х13%=234 000 рублей или НДФЛ= (4,8-3,5 (затраты при покупке)-2 (вычет при покупке)) х13%. В этом случае налогооблагаемой базы нет, а гражданин остаётся вправе получить вычет с 700 000 рублей, если сможет подтвердить доход за год. В этом случае ему будет возвращено 91 000. Если же подтверждённый доход будет менее 700 000 рублей, например, 500 000, то гражданину вернут 13% от его заработка, то есть 65 000. Оставшиеся 26 000 рублей он сможет получить в дальнейшем.

Однако, не все работники налоговой сферы считают, что такая форма учёта вычетов справедлива. Некоторые считают, что необходимо сначала рассчитывать один вычет, а только потом рассматривать другой. Но такая позиция не является верной. Она может быть признана верной, если сделки по продаже покупки осуществлялись в разные расчётные периоды, например, продажа состоялась в 2014 году, а покупка – в 2015. Если же обе сделки были совершены в один год, то налогоплательщик имеет право учитывать их обе при расчёте доходов, расходов и налогов.

Нюансы налогообложения при продаже доли в квартире

При продаже доли в квартире продавец также облагается налогом. Но и здесь налог можно уменьшить на сумму, пропорциональную затратам на приобретение доли. Бумаги, подтверждающие затраты, предоставляются в налоговую с декларацией. Ситуация может развиваться по нескольким основным сценариям:

• При продаже доли учитывается стоимость квартиры при покупке.

Например, доля была куплена гражданином в 2015 году за 2,3 млн. рублей. В его собственности эта доля пребывала менее трёх лет. Затем он продал свою долю за 2,5 млн. Налог составит (2,5-2,3)х13%=26 000 рублей.

Чаще доля в квартире приобретается не отдельно, а как часть всей квартиры, приобретаемой прочими дольщиками. Здесь затраты на приобретение указываются в договоре купли-продажи или, если стоимость долей не определена в договоре, их определяют по формуле: Стоимость всей покупки х Размер доли = Расходы на приобретение доли.

Пример: Супругами была куплена квартира по ½ доли каждому. Стоимость квартиры 4,3 млн. Через год квартиру реализовали за 4,5 млн. рублей. Супруги получили доход в 200 000. Оба должны его задекларировать и уплатить налог: (4,5/2 – 4,3/2)х13%=13 000 рублей. Владельцы долей получили доход по 100 000 рублей, поэтому с каждого взимается налог в 13 000 рублей.

• При продаже доли учитывается имущественный вычет. Если совершается продажа долевой собственности, то имущественный вычет учитывается и делится между собственниками пропорционально размерам их долей. Это объясняется тем, что имущественный вычет относится к недвижимости, а не к продавцам или собственникам. Таким образом, есть возможность использовать вычет при продаже доли как отдельного объекта. При этом каждый владелец оформляет отдельный договор купли-продажи, а покупатели получают несколько отдельных свидетельств о собственности. Если продажа квартиры осуществляется не по долям, то налоговый вычет распределяется по собственникам пропорционально размерам их доли.

Например, три человека продают жильё, в котором каждому из них принадлежит 1/3. Квартира получена по наследству, значит, при расчёте налога нельзя ориентироваться на покупную стоимость, поэтому необходимо использовать имущественный вычет. Квартиру продают за 4,6 миллиона рублей. В этой ситуации есть два варианта.

• Первый: квартира выступает как единый объект по одному договору купли-продажи, и каждый из предыдущих собственников должен будет заплатить (4,6/3-1/3)х13%=156 000 рублей.
• Второй вариант: доли продаются как отдельные объекты. Покупатель получит три свидетельства, а каждый из продавцов получит право на налоговый вычет и заплатит налог, равный (4,6/3-1)х13%=69333 рубля. Однако не все покупатели соглашаются на подобную сделку. Кроме этого, существует риск, что налоговые органы сочтут эту сделку способом ухода от налогов.

Иногда один или несколько собственников владеют долей более трёх или пяти лет, и не должен выплачивать налоги с продажи, а другие владеют долями на протяжении меньшего срока, поэтому обязаны выплатить налоги. В договоре купли-продажи дольщики не обязаны указывать распределение дохода в соответствии с долями, они могут указать любой другой способ распределения дохода. В этом случае имеет смысл записать большую часть дохода на того дольщика, который освобождён от уплаты налога. В этом случае можно смело продавать квартиру как один объект, но в договоре указывать, какая сумма положена каждому дольщику.

Например. Три человека-дольщика продают жилплощадь. Цена – 1,8 миллиона рублей. Первый собственник владеет ½ квартиры больше трёх лет. А два других имеют по ¼ и унаследовали свои доли менее трёх лет назад. В договоре купли-продажи они указали, что желают, чтобы доход был распределён так: первый получает (1,8-0,333-0,333)=1,134 миллиона рублей, два других – по 0, 333 миллиона. В результате первый собственник не платит налог, так как владеет долей более трёх лет, а два других не платят налог, так как имеют право воспользоваться налоговым вычетом.

Но в подобных ситуациях также имеются свои особенности. Одна из них заключается в том, что с 2016 года налог может быть рассчитан в соответствии с кадастровой стоимостью (70%), а налоги должны распределяться по дольщикам в соответствии с размерами их долей. Если цена по договору кули-продажи меньше 70% от кадастровой стоимости, то сумма рассчитывается именно по кадастровой стоимости.

Как, куда, когда подавать декларацию?

Факт продажи недвижимости, пребывавшей в собственности менее трёх или пяти лет, расчёт суммы, заявление на вычет – это должно отразиться в форме 3 НДФЛ.

Подавать декларацию надо в следующем после покупки году до 30 апреля. Налог в соответствии с этой декларацией надо уплатить до 15 июля. Работать с бланками вполне можно самим, в них нет ничего сложного. Или можно обратиться к профессионалам.

Какие документы необходимо предоставить вместе с декларацией?

• Копия свидетельства о собственности (должно быть у продавца, хоть и не имеет силы);
• Копия договора купли-продажи и акт приёма-передачи;
• Копии документов об оплате. В случае сделки между физическими лицами достаточно фразы в договоре кули-продажи «все средства получены в полном объёме»;
• Документы, подтверждающие затраты на приобретение, если они необходимы: договор купли-продажи, передаточный акт, платёжные документы;
• Договор дарения при продаже подаренного объекта;
• Кадастровый паспорт, если цена по договору низкая, объект был подарен или перешёл по наследству;
• Копия паспорта;
• Заявление на вычет от продажи;
• Для получения вычета от покупки необходим отдельный пакет документов;
• Опись передаваемых документов.

Направить документы можно по почте или принести лично в налоговые органы. А также можно передать бумаги по доверенности, заверенной нотариусом. Рекомендуется оставить один экземпляр всего пакета у себя. Не забудьте оплатить налог после сдачи декларации.

Что будет, если не заплатить налоги с продажи квартиры?

Отсутствие декларации от физического лица в установленные сроки, неуплата чреваты неприятностями:

• При указании нулевого налога в декларации – штраф 1000 рублей;
• Несвоевременная оплата – штраф от 5% до 30% от суммы;
• При просрочке после 16 июля начисляются пени;
• Налогоплательщику, отказывающемуся от налога более 600 миллионов, грозит уголовная ответственность.

Разобраться в налоговых тонкостях не так сложно, как кажется, на первый взгляд. Немного терпения и внимания, и вы сможете самостоятельно разобраться в любой ситуации. Надеемся, что наши разъяснения помогут вам оптимизировать операции с недвижимостью и совершать налоговые выплаты с максимальной выгодой для вас и в полном соответствии с буквой закона.

(Пока оценок нет)

Загрузка...